今日大券商深研精选高增长潜力股一览 |
| 来源： 作者： 点击： |
公司是目前中国商业地产最佳代表。本人自2006年开始就反复强调A股市场对商业地产的认识不够深入，在中国推行新会计准则和人民币不断升值的过程中，商业地产同样存在着巨大的投资机会，而中国国贸无疑是其中最佳选择。
国贸三期的投入将大大提升公司的投资价值。尽管目前市场对国贸三期的发展前景存在疑虑，但从我对国际市场以及北京未来发展前景分析，国贸三期有望带来远远超过目前市场预期的收益。
对开发类地产的调控更加凸现中国国贸的投资价值。近期开发类地产公司明显受到政策调控的影响，但中国国贸几乎不受这些政策的影响。
维持“强烈推荐-A”的投资评级。如果市场比较平稳，预计未来三年公司股价有望维持每年30%-50%的上涨空间；如果市场能立即接受国贸三期的价值，短期内公司股价就可能冲击28.68元的估值水平，因此我认为中国国贸是攻守兼备的优良投资品种，建议投资者积极介入。
风险提示。如果国贸三期难以达到预期效果，将直接影响到公司整体的投资价值。另外政策风险仍值得关注。
优质商业地产价值发现“元年”
自招商证券2005年底《房地产强者恒强2006年度投资策略报告》率先强烈推荐房地产板块以来，到目前为止，整个板块的表现尤其是开发类房地产公司股价表现已经非常充分地证实了我的判断：开发类的房地产龙头公司表现远远领先于大盘。但同时我认为市场对优质商业地产板块认识并不充分，为此我在2006年11月20日以《陆家嘴土地储备升值潜力大》对整个商业地产板块进行了推荐，取得了非常好的效果，为了让市场更全面和深入了解商业地产的优势，我于2006年12月11日2007年年度策略报告《房地产行业2007年投资策略报告咬定优质资产不放松》中更是重点推介了优质商业地产，认为商业地产在2007年存在超额收益机会，并将中国国贸作为首先投资品种，同时也对陆家嘴、浦东金桥、金融街进行了强烈推荐。
A股市场为何关注商业地产不够
但我深感证券市场对以中国国贸为代表的优质商业地产股关注度不够的原因，主要可以总结为在以下方面存在分歧：
市场没有深入理解商业地产的业绩和成长性
由于我国原有的会计制度对商业地产经营非常不利：首先商业地产物业记帐基础是按照历史成本，物业增值部分不允许计入帐目，导致很多商业物业的现有价值远远高于帐面价值，严重低估了物业的价值；同时商业物业在开始阶段每年要计提大量的折旧，导致公司的成本费用大幅提高，因此商业地产在开始阶段的利润肯定明显偏低。
其次出租类的物业税赋明显重于开发类：由于开发类的土地增值税目前还没有严格执行，因此出租类的房产税也明显重于开发类的土地增值税(表1)。
正是由于以上两个主要原因，导致一般经营商业地产的公司在开始经营阶段每年的净利润水平较低且增长幅度有限，市场也据此认为商业地产的成长性远远低于开发类地产公司。
市场资金过于看重短期股价表现
目前A股市场结构不均衡也是优质商业地产被忽视的主要原因：国际市场上优质商业物业投资者主要是以REITs为代表的机构，以满足企业年金、保险资金等稳健投资的需求。
REIT是“RealEstateInvestmentTrust”的缩写，一般称之为“不动产投资信托”。其特色主要是集合众多投资人资金，建立专以不动产投资管理为目的的基金或机构，共同分享由不动产投资所产生收益的金融工具，同时根据美国法律规定，REITs每年至少要将90%以上的应税所得(taxableincome)分配予所有股东，所以固定配息成为REIT产品一项主要特色。
美国发展REITs迄今已深具经济规模。根据NAREIT统计，截至2005年止，向美国证券及交易委员会(SEC)注册的RE-ITs基金共有197档，全数于美国主要股票交易所挂牌上市。其中纽约证券交易所(NewYorkStockExchange)共有169档，美国证券交易所(AmericanStockExchange)20档；NASDAQ全国市场系统(NASDAQNationalMarketSystem)八档，这些登记上市的REITs基金总资产规模4,750亿美元，此外，亦有为数可观的REITs基金并未透过公开市场进行交易。
在其他市场方面，荷兰于1969年发行全欧洲第一档REIT基金，法国、卢森堡与比利时也随之跟进，英国及德国均将于2007年正式通过相关立法，未来潜力无穷，而保加利亚则可望于2008成为东欧第一个推出REITs基金的国家。
此外，澳洲目前是全球不动产证券化比例最高的国家，主要原因是房地产是澳洲主要产业之一，因此近年澳洲不动产证券化发展速度极快，只是REITs在澳洲有个别称──上市房地产信托基金(LPT，ListedPropertyTrusts)，而根据理柏(Lipper)及澳洲证券交易所(ASX)统计，目前澳洲上市的LPTs已高达70档，总资产规模逾600亿美元。
REITs在亚洲市场则是自2000年以降出现了爆发性跃进。日本于2000年11月修改法令，建立REITs上市系统，根据理柏(Lipper)统计，截至2006年11月30日止，日本已有逾70档REITs基金，总资产规模逾200亿美元。香港证监会则于2003年颁布《房地产投资信托基金守则》，首档REITs基金──领汇(Link)，超额认购达近130倍之多，截至2006年11月30日止共有五档REITs基金挂牌交易；新加坡MAS(TheMonetaryAuthorityofSinga-pore)于2001年正式进行REITs立法，首档REIT基金──嘉德不动产投资信托(CapitalMallTrust)于2002年6月发行，目前共有12档注册可销售之REITs基金。
而目前A股市场主要是以公募基金为代表，无法抵抗排名压力和国内众多基民的压力，导致目前国内无法形成较大规模类似REITs的投资群体。另外由于国内经济基础和开发商实力限制，商业地产板块(不考虑商业零售板块)相对于开发类房地产板块也明显偏小。
商业地产面临发展良机
我认为随着我国整体经济环境的变化，优质商业地产的投资价值正在凸现，特别是人民币升值和新会计准则的推行，有望大幅改变优质房地产长期被忽视的局面。
第三产业发展的内在要求
商业地产的发展是与第三产业发展状况密切相关的：随着第三产业的发展，写字楼和商铺的需求也会大幅提高。而第三产业的发展又是与一国整体经济发展处于何种阶段相联系的，即随着经济发展，一国经济的产业结构必然会出现相应升级：第一产业比重下降，第二产业比重先升后降，第三产业比重日趋增大。第一次全国经济普查经过修正后我国第三产业占GDP的比例上升到40%以上，虽然依然与发达国家有一定距离，但是也说明中国第三产业已经获得了较快的发展，一、二、三产业之间的结构升级进程已经超出大家原来的预想(图1)。
而且我们还预期在目前我国经济持续稳定发展的态势下，第三产业的发展会继续加快，在一些大中城市则会进入明显加速阶段(图2)。因为从国际发展经验显示：在贫困阶段，国民经济的增长主要靠农业推动；在温饱阶段，主要靠农业和工业推动；在总体小康阶段，主要靠第二、三产业推动；在全面小康和现代化基本实现阶段，主要靠第三产业推动。
因此当一个城市进入以第三产业为主要产业的阶段，商业地产的发展空间将被打开，而地段优良和管理良好的商业地产项目将因为成为稀缺资源而得到市场高度的追捧(图3)。
由于我国商业地产主要是由于开发住宅的开发商转换而来，对商业地产自身的规律了解很少，因此在开发经营过程中出现了很多问题，整体经营业绩也非常一般，导致市场对商业地产的持续盈利能力评估不高，实际上近两年国际市场上商业地产正处于一个非常理想的发展时期(表2、表3)
绩效方面，根据NAREIT统计，全美1975年至2005年长达30年期间，投资REITs之年化平均报酬率达13.8%，优于道琼工业指数年平均8.8%，NASDAQ的10.9%及标准普尔500(S&P500)指数的12.7%；同时根据理柏(Lipper)统计，在理柏环球分类(LipperGlobalClassification)中，去年以来截至去年11月30日止，以北美REITs基金涨势最凌厉，平均涨幅高达32.34%，其他如全球型REITs基金19.3%，日本REITs基金17.62%，欧洲REITs基金则达6.99%。
同时，回顾过去五年市场表现，REITs基金亦缴出一张极为亮眼的成绩单，全球REITs基金近五年平均绩效高达111%，近三年绩效达62.83%，近一年绩效则达20.07%。
|
| 责任编辑： 整理时间：2007-4-5 11:00:59 |
与“今日大券商深研精选高增长潜力股一览”相关的文章 |
·济南钢材市场一周评述(1.22~1.26)
·南京钢材市场一周评述(1.22~1.26)
|
搜索与“今日大券商深研精选高增长潜力股一览”相关文章 |
|
对“今日大券商深研精选高增长潜力股一览”发表评论 |
|